Nekilnojamojo turto rinka Ispanijoje apmirusi. Tegyvuoja Bitcoin.

Ispanija ką tik parodė kiekvienam nekilnojamojo turto savininkui Europoje, kad su jų turtu susijusios taisyklės gali būti perrašytos dekretu. Bitcoin yra tas turtas, kur to negali atsitikti.

Aš vadovauju Bitcoin meistrai Universidad de las Hesperides. Mano sritis sutelkta į tai, kaip žmonės sukuria turtus dešimtmečius, o ne savaites. Ispanijoje ištisas kartas atsakymas į ilgalaikį šeimos turtą iki šiol buvo žemė ir nuosavybė.

Praėjusią savaitę vyriausybė padarė šį kelią beveik neįmanomą. Rašau ne norėdamas atleisti nekilnojamojo turto. Rašau, nes Ispanija ką tik pagrasino vienai iš nedaugelio ilgalaikių gerovės kūrimo priemonių, kurias turėjo paprastos šeimos, ir joms reikės dar vieno.

Du dekretai, viena žinia

Rugsėjo 29 d. Ispanijos vyriausybė patvirtino du skubius dekretus dėl būsto. Jie įsigaliojo per kelias dienas, o suplanuotas svarstymas Kongrese buvo penktadienį, spalio 2 d., ir dekretas nebuvo priimtas, nors balsavimas buvo labai artimas.

Ispanijos vyriausybė nepriėmė šių taisyklių kaip įprasto įstatymo. Rugsėjo 29 d. ji patvirtino du skubius potvarkius (reales decretos-ley). Konstitucijoje ši priemonė skirta „ypatingiems ir neatidėliotiniems“ atvejams. Dekretas-įstatymas įsigalioja nedelsiant, o Kongresas turi trisdešimt dienų jį patvirtinti arba panaikinti. Vyriausybė padalijo reformas į dvi, kad dėl kiekvienos būtų galima balsuoti atskirai, o ne viena prieštaringa priemonė viską nugrimztų.

Pirmuoju nutarimu ribojamos nuomos kainos kyla iki 2027 m. pabaigos. Nuomos kaina, viršijanti oficialų orientacinio kainų indekso nustatytą maksimumą, iš viso negalėtų kilti. Visais kitais atvejais šalys galėjo susitarti dėl atnaujinimo, o nesudarius naujo susitarimo padidinimas negalėjo viršyti 2 proc. Nacionalinio statistikos instituto duomenimis, rugsėjį Ispanijos infliacija siekė 4,9%, todėl savininko realios pajamos kasmet mažėtų pagal įstatymus.

Antrasis dekretas nuėjo toliau. Pasibaigus minimaliam terminui, jei nė viena pusė neįspėjo, nuomos sutartis privalomai pratęsiama penkerių metų laikotarpiais arba septynerių, jei nuomotojas yra juridinis asmuo. Nuomotojas, nutraukęs sutartį be įstatyme nurodytos priežasties, privalo atlyginti nuomininkui nuostolius. Mokėjimas, jei įmanoma, apskaičiuojamas pagal valstybinę nuomos mokesčio sistemą ir niekada negali būti mažesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis už kiekvienus metus, kai nuomininkas gyveno name. Praktiškai savininkai praranda didžiąją dalį laisvės susigrąžinti savo turtą arba pernuomoti jį esamomis kainomis.

Taisyklės taip pat taikomos sutartims, kurios jau yra pasirašytos, nuo kito jų pratęsimo datos (Provivienda santrauka). Štai kodėl daugelis mano, kad dekretai prieštarauja Konstitucijai. Kritikai teigia, kad jie atgaline data perrašo privačias sutartis, kurias abi pusės pasirašė pagal skirtingas taisykles, kurias Konstitucijos 9.3 straipsnis draudžia taikyti asmens teises ribojančias priemones.

Kongresas niekada neišsprendė šio klausimo. Spalio 2 d. jis atmetė pirmąjį dekretą 178 balsais prieš 172, o antrąjį – 184 balsais prieš 166. Tada Sánchezas paskelbė visuotinius rinkimus lapkričio 29 d.

Antradienį Ministrų Taryba dar kartą patvirtino abu dekretus, įvedant tik techninius pakeitimus, ir nusiuntė juos Diputación Permanente Kongresui, kur Junto balsas nereikalingas. Tai yra sumažintas korpusas, kuris pakeičia visą salę, kai Kongresas bus paleistas. Sánchezas teigė, kad antrasis dekretas dėl automatinio atnaujinimo įsigalios tik tuomet, jei institucija jį patvirtins, o ne paskelbus BOE. Teisininkai, su kuriais konsultavosi vienas laikraštis, mano, kad toks žingsnis yra piktnaudžiavimo teise riba.

Investuotojai gali gyventi pagal griežtas taisykles. Tai, ko jie negali įkainoti, yra taisyklė, kuri pasikeičia jiems įsipareigojus. Šis paskutinis punktas yra tas, kurį kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas Europoje turėtų perskaityti du kartus.

Rinka atsakė per valandas

Savininkai balsavimo nelaukė. Ispanijos televizijos programa pranešė, kad per maždaug keturias valandas iš nekilnojamojo turto portalų buvo ištraukta apie 2 900 nuomos skelbimų (EDATV). Pranešama, kad Madride biržos sąrašai per mažiau nei 24 valandas sumažėjo apie 20 % – nuo ​​11 815 iki 9 398 (LaBandera). Tai ankstyvi, neaudituoti skaičiai. Kryptis dar aiški.

Nė vienas iš šių dalykų nėra naujas. Šį eksperimentą atlikome daug kartų ir jis vis duoda tą patį rezultatą.

• Berlynas, 2020 m.: miestas penkeriems metams įšaldė nuomos mokesčius. Tuo metu atlikti tyrimai parodė, kad reguliuojamų butų pasiūla sumažėjo maždaug perpus, o nereguliuojamos nuomos kainos padidėjo. Konstitucinis Teismas įstatymą panaikino 2021 m.
• San Franciskas, 1994 m. Diamond, McQuade ir Qian atliktame Stanfordo tyrime nustatyta, kad išplėstinė nuomos kontrolė padėjo sėdintiems nuomininkams likti, tačiau savininkai sumažino reguliuojamą pasiūlą apie 15%, o nuomos kainos visame mieste padidėjo maždaug 5%.
• Katalonija, 2024 m.: nuomos viršutinės ribos įtemptose zonose sulėtino kainų augimą, tačiau nuomos aukcionai Barselonoje sumažėjo 22,2%, o Madride – 3,9% (Fedea, via idealista).
• Pati Ispanija, 1946–1985 m. priverstinis, beveik nuolatinis nuomos pratęsimas dešimtmečiams įšaldė senus nuomos mokesčius. Savininkai nustojo prižiūrėti pastatus, o miestų centrai sunyko, kol 1985 m. Boyerio dekretas nutraukė sistemą.

Naujasis automatinio atnaujinimo dekretas pagal savo logiką yra grįžimas prie senojo Ispanijos modelio.

Tikroji problema yra ne savininkai

Ispanija neturi nuomotojo problemų. Jam trūksta būsto. 2025 m. susikūrė apie 240 000 naujų namų ūkių, o baigta statyti tik apie 92 000 namų. Ispanijos bankas mano, kad 2021–2025 m. sukauptas deficitas bus maždaug 750 000 namų (Cantabria Económica).

Toje pačioje ataskaitoje įvardijamos kliūtys: ribota statyti žemė, lėta miestų plėtra ir griežtas planavimas. Ekonomistai, tokie kaip mano kolega Danielis Fernándezas Méndezas, teigia, kad ribojančios žemės taisyklės ir vis griežtesni statybos standartai padarė statybą nepelninga net ir šiandieninėmis kainomis (Hespérides).

Taigi valstybė riboja tai, ką galima statyti, tada apriboja, ką galima uždirbti iš to, kas jau yra. Tiekimas susitraukia iš abiejų galų.

Žmonės, kurie moka, nėra nusistovėję savininkai. Jie turi pasirinkimų: gali parduoti, palaukti arba palikti butą tuščią, o ne rizikuoti, kad nuomininkas niekada neišvyks. Nuomininkai moka. Sumažėjus butų pasiūlai, kils likusių butų nuoma, o daugiau žmonių atsidurs neformaliuose susitarimuose be sutarties ir apsaugos, atsidūrę pilkosios ekonomikos pakraštyje.

Pirkimas taip pat nėra išeitis. Ispanai negali sau leisti pirkti dėl tos pačios priežasties, dėl kurios negali sau leisti išsinuomoti: namų yra per mažai, o šie dekretai to nepakeičia. Kai kurie savininkai bus priversti parduoti, tačiau tai vos nepajudins kainų. Pardavimai prisitaiko daug lėčiau nei nuoma. Savininkas, kurio hipoteka yra didesnė už butą, niekaip negali parduoti. Daugelis kitų tiesiog lauks ir tikisi valdžios pasikeitimo, palikdami savo butus tuščius. Dėl to daugiau žmonių negalės išsinuomoti ar nusipirkti. Nuomininkai pralaimi, smulkieji investuotojai pralaimi, o būsto trūkumas lieka ten, kur buvo.

Turtas jokiu dekretu negali būti perrašytas

Didžiausia nekilnojamojo turto rizika yra ne rinka. Tai yra tai, kad vyriausybė gali bet kada pakeisti su jūsų turtu susijusias taisykles, o jūs negalite perkelti turto kitur. Pastatas visam laikui priklauso vienai jurisdikcijai.

Bitcoin yra priešinga kiekviename iš šių taškų.

• Fiksuotos taisyklės: pasiūla ribojama iki 21 mln., ir ši taisyklė nepasikeitė per septyniolika metų. Galima teigti, kad visa Bitcoin infrastruktūra sukurta būtent tam, kad taip neatsitiktų. Joks ministras negali apriboti savo pajamingumo, įšaldyti jo ar išplėsti kažkieno pretenzijų į jį.
• Tikroji nuosavybė: laikomos jūsų piniginėje, jame nėra nuomininko, kuris galėtų nustoti mokėti, nėra skvoterio, kuris galėtų įsikelti, ir nėra teismo, kuris turėtų patvirtinti jo pardavimą.
• Nešiojami: tai nėra vienoje šalyje. Jei taisyklės, kuriose gyvenate, tampa priešiškos, jūsų santaupos neturi likti ten.
• Atvira mažiems taupantiems: perkant turtą reikia užstato, hipotekos, notaro ir metų įsipareigojimo. Bitcoin gali nusipirkti po kelis eurus vienu metu, įprastu grafiku, bet kas.

Daugumai ispanų šeimų turtas yra beveik visas jų turtas. Ši savaitė parodė, kiek tų turtų priklauso nuo politikos.

Ilgalaikė nuotrauka rodo ir atlygį, ir jo kainą. Nupirktas iškart po 2017 m. piko, bitkoino akcijų paketas per metus prarado beveik tris ketvirtadalius savo vertės, o vėliau kelis kartus viršijo Ispanijos būstą.

Ankstesni rezultatai nenumato ateities grąžos. Bitcoin yra labai nepastovi, o jo vertė gali smarkiai kristi. Būsto eilutėje rodomas tik kainų pasikeitimas ir neįtraukiamos nuomos pajamos, mokesčiai, išlaikymo ir pirkimo išlaidos. Tai nėra investavimo patarimas.

Tegyvuoja Bitcoin

Šeimoms visada reikės vietos gyventi, todėl jos ir toliau pirks ar nuomos būstus. Pasikeitė antrasis butas, turtas kaip investicija. Smulkaus investuotojo atveju rizika dabar yra didesnė už grąžą, ir tai pašalina vieną iš nedaugelio būdų, kaip paprasti ispanai turėjo susikurti turtus per visą gyvenimą.

Bitkoinas gali užpildyti šią spragą, jei su juo elgiamasi taip, kaip visada buvo turtas: kaip ilgalaikis turtas, o ne loterijos bilietas. Jo kaina yra nepastovi ir per trumpą laiką gali smarkiai kristi. Kiekvienas, kuris jį turi, turėtų galvoti apie metus, reguliariai pirkti, o ne bandyti nustatyti rinkos laiką, ir niekada nedėti pinigų, kurių jiems prireiks kitais metais.

Nuosavybė suteikia jums turtą, kurio taisykles galima perrašyti. Bitcoin suteikia jums kainų svyravimus, bet taisykles, kurios išlieka. Po šios savaitės daug daugiau ispanų klaus, kurią iš šių rizikų jie mieliau prisiimtų su savo santaupomis.

Kad ir ką Kongresas nuspręstų, Ispanijos nekilnojamojo turto savininkai sužinojo, kad pasirašius jų sutartis galima pakeisti. Ta pamoka nebus atšaukta. Nuomos rinkos, kokią žinojo Ispanija, nebėra. Tegyvuoja bitkoinas.